Когда человек первый раз получает готовый проект, реакция обычно одинаковая. Он открывает папку, видит полторы сотни листов с непонятными обозначениями и закрывает обратно. Дальше папка едет на стройку, и что там внутри, заказчик так и не узнаёт.
Это плохо по двум причинам. Во-первых, вы не понимаете, за что заплатили. Во-вторых, если чего-то в комплекте не хватает, вы узнаете об этом от прораба через три месяца, когда работа встанет.
Разберём на конкретном примере. Возьмём дом 280 м², два этажа, четыре спальни, встроенный гараж. Полный комплект на такой дом это около 150 листов. Пройдём по разделам и посмотрим, что в каждом.
Из чего состоит проект: короткая карта
| Марка | Раздел | Примерно листов | Кто пользуется |
|---|---|---|---|
| ПЗ | Пояснительная записка | 5-10 | Заказчик, банк |
| АР | Архитектурные решения | 35-45 | Каменщики, кровельщики, отделочники |
| КР | Конструктивные решения | 40-55 | Фундаментщики, монолитчики, плотники |
| ОВ | Отопление и вентиляция | 15-20 | Отопленцы, вентиляционщики |
| ВК | Водоснабжение и канализация | 10-15 | Сантехники |
| ЭОМ | Электроснабжение | 15-20 | Электрики |
Буквы на штампе каждого листа это и есть марка раздела. Если открыть чертёж и посмотреть в правый нижний угол, там будет обозначение вида «АР-14», то есть четырнадцатый лист архитектурных решений.
ПЗ: пояснительная записка
Текстовый раздел на несколько страниц. Исходные данные, характеристики участка, климатические параметры, принятые решения, технико-экономические показатели.
Читать её целиком не обязательно, но пара цифр там важные: общая и жилая площадь, строительный объём, площадь застройки. Именно эти значения уходят в уведомление о строительстве и в документы для банка, если берёте ипотеку.
АР: архитектурные решения
Самый понятный раздел для заказчика. Здесь дом такой, каким вы его увидите.
Что внутри:
- планы всех этажей с размерами, привязками и площадями помещений
- фасады со всех четырёх сторон с отметками высот
- разрезы, обычно два или три
- план кровли с уклонами и водосточной системой
- ведомость окон и дверей со всеми размерами
- экспликация полов, то есть какой пирог в каждом помещении
- узлы: примыкания, парапеты, входная группа, крыльцо
Отдельно скажу про ведомость окон. Это тот лист, который вы отдадите в оконную компанию, и по нему посчитают смету. Если ведомости в комплекте нет, замерщик приедет мерить проёмы по факту, а это уже после того, как стены построены. Изменить размер окна на этом этапе невозможно.
Экспликация полов тоже полезнее, чем кажется. Там указана толщина каждого слоя, и от неё зависит высота чистого пола. Если строители сделают стяжку по своему усмотрению, дверные проёмы окажутся не той высоты, а лестница не попадёт на отметку.
КР: конструктивные решения
Самый объёмный раздел и самый непонятный для заказчика. При этом именно он отвечает за то, будет ли дом стоять.
Что внутри:
- план фундамента с сечениями и схемой армирования
- планы раскладки блоков или кладочные планы
- схемы армирования поясов и перемычек
- планы перекрытий с расчётом
- стропильная система с узлами
- лестница как конструкция с расчётом
- ведомость расхода стали
Заказчику здесь достаточно проверить одну вещь: есть ли в разделе ссылка на данные геологии. Если фундамент запроектирован без изысканий, значит он посчитан по средним предположениям о грунте. На песке это пройдёт, на пучинистом суглинке с высокой водой может не пройти.
Ведомость расхода стали это тот лист, по которому считается арматура. Без него закупка идёт по прикидке прораба, и обычно с запасом процентов на двадцать.
ОВ: отопление и вентиляция
Здесь начинается инженерная часть. Раздел открывается теплотехническим расчётом, где по вашим стенам, окнам и климату Подмосковья считаются теплопотери каждого помещения.
Дальше по этим цифрам подбирается мощность котла, количество секций радиаторов и шаг петель тёплого пола. Не «на глаз двести ватт на квадрат», а по расчёту для конкретной комнаты. Угловая спальня с двумя наружными стенами и панорамным окном теряет тепла втрое больше, чем внутренний коридор.
Что внутри:
- теплотехнический расчёт
- планы разводки отопления по этажам
- схема котельной с обвязкой
- раскладка контуров тёплого пола
- спецификация оборудования
- схемы вентиляции с расчётом воздухообмена
ВК: водоснабжение и канализация
Раздел небольшой, но пропускать его не стоит.
Внутри планы разводки по санузлам и кухне, аксонометрическая схема, уклоны канализации, точка ввода воды, схема вывода на септик, спецификация труб и фитингов.
Главное, что даёт этот раздел, это гарантия, что канализационный стояк не окажется посреди гостиной. Такое случается, когда санузлы второго этажа расставляют без привязки к первому.
ЭОМ: электроснабжение
Что внутри:
- расчёт электрических нагрузок
- однолинейная схема щита с группами и автоматами
- планы розеток и выключателей по этажам
- план освещения
- кабельные трассы и сечения
- схема заземления и молниезащиты
- спецификация оборудования
Расчёт нагрузок стоит посмотреть даже неспециалисту. Там будет итоговая цифра потребления, и её нужно сравнить с той мощностью, которая выделена на ваш участок. Если в доме электрический тёплый пол, варочная панель, духовой шкаф, кондиционеры и сауна, а на участке 15 кВт, проблему лучше обнаружить сейчас.
Спецификации: то, что превращает проект в смету
Это не отдельный раздел, а листы внутри каждого раздела. Ведомости с подсчитанным количеством: кубометры бетона, тонны арматуры, штуки блоков, метры трубы, погонаж пиломатериала.
Именно спецификации отличают проект от набора картинок. Со спецификациями вы берёте комплект, обходите три подрядчика и получаете три сопоставимые сметы на одинаковый объём работ. Без них каждый посчитает по-своему, и сравнить предложения будет невозможно.
Проверьте наличие спецификаций до подписания акта. Это самая частая вещь, которой не оказывается в дешёвых комплектах.
Что в проект дома не входит
Чтобы не было завышенных ожиданий:
Дизайн-проект интерьера. Проект дома говорит, где стена и где розетка. Какого цвета плитка в санузле, решается отдельно.
Ландшафтный проект. Считается отдельно, 5000 ₽ за сотку.
Смета в рублях. Проект даёт объёмы, а цены на работу и материалы у каждого подрядчика свои. Мы даём спецификации, по которым смету составит любой сметчик.
Геологические изыскания. Это отдельная работа отдельной организации. Мы говорим, что нужно заказать, и работаем по результатам.
Сколько стоит полный комплект
Для дома 280 м², который мы разбирали: эскизная стадия 84 000 ₽, архитектурно-строительный комплект 196 000 ₽, инженерные разделы 280 000 ₽.
Полный проект со всеми разделами сразу обойдётся в 560 000 ₽, и это дешевле, чем собирать его по частям.
Цены актуальны на 6 сентября 2026.
Частые вопросы
Сколько листов в проекте дома? Для дома около 280 м² полный комплект занимает примерно 150 листов формата А3. Точное количество зависит от сложности архитектуры и количества инженерных систем.
В каком виде выдаётся проект? Печатный альбом в двух экземплярах плюс электронная версия в PDF. По запросу отдаём файлы в рабочих форматах.
Можно ли строить только по разделу АР? Технически стройка начнётся, но фундамент, армирование и перекрытия придётся считать на месте. Это главная причина перерасхода бетона и арматуры.
Что показывать банку для ипотеки? Обычно достаточно пояснительной записки с технико-экономическими показателями и планов из раздела АР. Требования у банков отличаются, лучше уточнить список заранее.
Кто пользуется каждым разделом на стройке? Фундаментщики работают по КР, каменщики по АР и КР, кровельщики по АР, отопленцы по ОВ, сантехники по ВК, электрики по ЭОМ. Поэтому комплект обычно разбивают на части и выдают бригадам по мере работ.
АРХ БИЗНЕС ПРОЕКТ Индивидуальное проектирование домов и коттеджей в Москве и Московской области. 15 лет на рынке, более 400 реализованных проектов, наличие СРО. Обсудить проект · +7 958 643 09 44