Девятого сентября 2026 года озвучили предварительные итоги новой государственной кадастровой оценки земли Московской области. Оценивали примерно 4,2 млн участков, предыдущая переоценка проходила в 2023 году.
Средний рост по региону около 54%. По участкам в элитных коттеджных посёлках предварительная цифра выглядит так: плюс 113%, то есть стоимость удваивается.
Цифры пока не утверждены. Но даже в черновом виде они означают, что расходы на владение землёй у верхнего сегмента загородного рынка меняются заметно.
Как меняется стоимость по категориям
| Категория земли | Предварительный рост |
|---|---|
| Элитные коттеджные посёлки | +113% |
| Участки под ИЖС, ЛПХ и СНТ | +68% |
| Земли сельхозназначения | +54% |
| Прочие участки | +44% |
| Земли промышленности | +39% |
| Коммерческая земля | +38% |
Логика понятна по рынку. Свободной качественной земли в сильных локациях мало, цены сделок за последние годы выросли, массовая оценка это догоняет.
Когда это превратится в деньги
Новая кадастровая стоимость применяется с 1 января 2027 года. Для физического лица это земельный налог за 2027 год. Уведомление придёт и платить придётся в 2028 году.
То есть на проверку и корректировку есть больше года. Это тот редкий случай, когда запас времени реальный, а не формальный.
Порог 300 млн, о котором забывают
Ставка земельного налога до 0,3% применяется не ко всем участкам подряд. Если кадастровая стоимость участка превышает 300 млн рублей, льготный порог теряется, и муниципалитет вправе установить ставку до 1,5%.
Считаем на примере. Участок 50 соток в премиальном посёлке, кадастровая стоимость была 160 млн рублей, налог при ставке 0,3% составлял 480 тысяч в год.
После переоценки со средним ростом по категории стоимость становится около 341 млн. Порог пройден, участок выпадает из льготной ставки целиком, а не в части превышения. При ставке 1,5% налог вырастает примерно до 5,1 млн рублей в год. Даже если муниципалитет оставит 0,3%, выйдет чуть больше миллиона.
Разница между 480 тысячами и пятью миллионами в год это уже не строчка в бюджете, а фактор при решении, держать землю или продавать.
Что проверить прямо сейчас
- Текущую кадастровую стоимость участка. Выписка из ЕГРН, публичная кадастровая карта, сведения НСПД.
- Предварительные результаты оценки. По закону о государственной кадастровой оценке промежуточные отчётные документы публикуются, и любой собственник может подать замечания на проект отчёта. Это самый дешёвый способ поправить цифру, потому что делается до утверждения.
- Характеристики объекта в реестре. Если в базе неверная площадь, вид разрешённого использования или отсутствуют сведения об ограничениях, подаётся декларация о характеристиках. Ошибка в исходных данных прямо переносится в стоимость.
- Ограничения на участке. Зона подтопления, охранная зона ЛЭП, газопровод, водоохранная зона снижают полезность земли. Если ограничение в расчёте не учтено, это аргумент для пересмотра.
- После утверждения. Остаётся заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, с отчётом оценщика. Дороже и дольше, чем замечания на стадии проекта отчёта.
Юридических услуг мы не оказываем, для оспаривания понадобится профильный юрист и оценщик.
Что это меняет для тех, кто собирается строить
Три следствия, которые видны с нашей стороны.
Земля дорожает в содержании, значит должна работать плотнее. Когда сотка стоит дорого и облагается по новой стоимости, разница между домом, который использует участок разумно, и домом, посаженным как получилось, перестаёт быть вопросом вкуса. Отсюда рост интереса к компактным пятнам, цокольным этажам и встроенным гаражам. Про лимиты пятна подробно в статье про процент застройки.
Незавершённое строительство тоже объект налогообложения. В 2027 году в Подмосковье переоценивают объекты капитального строительства, и объекты незавершённого строительства в этот список входят. Долгострой это налог на землю и на коробку без единого дня проживания в доме.
Срок стройки становится расходной статьёй. Каждый лишний сезон без документации и с переделками стоит теперь дороже, потому что к перерасходу добавляется налог. Перерасход при стройке без проектной документации мы устойчиво видим на уровне 10-15% от сметы, при бюджете 22-30 млн это 2,2-4,5 млн рублей. Полный проект стоит около 2% сметы.
Календарь: где вы находитесь сейчас
- Осень 2026. Публикуются промежуточные отчётные документы, идёт публичная проверка предварительных результатов. Это окно для замечаний и деклараций о характеристиках объекта. Самый дешёвый момент повлиять на цифру.
- Конец 2026 года. Результаты оценки утверждаются и вносятся в реестр.
- 1 января 2027 года. Новая кадастровая стоимость начинает применяться.
- 2027 год. В Подмосковье переоценивают объекты капитального строительства: дома, помещения, сооружения, незавершёнку, машино-места.
- 2028 год. Приходит налоговое уведомление за 2027 год.
Точные даты публикаций смотрите на сайте ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», порядок и сроки могут корректироваться.
Что это значит для сделки с участком
Продавцам придётся пересчитывать экономику: держать дорогую землю без дома становится ощутимо накладнее, и часть таких участков выйдет на рынок в ближайшие два года. Для покупателя это шанс, но с оговоркой.
Проверять перед сделкой нужно не только цену и границы. Кадастровая стоимость по новой оценке, ограничения в ЕГРН, процент застройки по регламенту и предельные параметры зоны вместе определяют, что вы сможете на этой земле построить и сколько будете платить за право ею владеть. Участок, который выглядит дешевле соседнего на пару миллионов, может оказаться дороже за пять лет владения.
Честно: кого это не коснётся
Если у вас 12 соток под ИЖС в обычном направлении, кадастровая стоимость участка измеряется единицами миллионов, а не сотнями. Рост на 68% в такой ситуации означает добавку к годовому налогу в диапазоне нескольких тысяч рублей. На фоне стоимости стройки это шум, и менять планы из-за этого смысла нет.
Реальный удар приходится на верхний сегмент: большие участки в дорогих локациях, особенно те, что подходят к порогу 300 млн. Там имеет смысл считать налоговую нагрузку до подачи замечаний, а не после получения уведомления.
И отдельно для покупателей. Смотреть стоит не только цену участка, но и полную стоимость владения: налог по новой кадастровой оценке, взносы посёлка, содержание. Красивый участок и понятный в цифрах участок это не всегда один и тот же участок.
Сколько стоит проект
Тарифы за квадратный метр: эскизный проект 300, архитектурно-строительный раздел 700, инженерные разделы 1000, полный комплект 2000. Актуальность на 6 сентября 2026.
Полный комплект дешевле, чем сумма разделов по отдельности: по частям получается 300 плюс 700 плюс 1000 за метр, одним пакетом 2000 ₽/м². Для дома 280 м² это 560 000 ₽, срок полного цикла от 30 дней.
Консультация бесплатная. Разбор цен по разделам в статье сколько стоит проект дома.
Частые вопросы
Когда начнёт действовать новая кадастровая стоимость в Подмосковье
С 1 января 2027 года. Для физических лиц это земельный налог за 2027 год, уведомление и оплата приходятся на 2028 год.
На сколько вырастет кадастровая стоимость земли
По предварительным данным в среднем по области около 54%. По элитным коттеджным посёлкам называют 113%, по участкам ИЖС, ЛПХ и СНТ около 68%. Цифры официально не утверждены.
Как узнать кадастровую стоимость своего участка
Через выписку из ЕГРН, публичную кадастровую карту или сведения Национальной системы пространственных данных по кадастровому номеру.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Пока идёт публичная проверка, подать замечания на проект отчёта. После утверждения остаётся путь установления стоимости в размере рыночной с отчётом оценщика.
Правда ли, что после 300 млн ставка налога вырастает
Участок с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей теряет право на льготный порог ставки 0,3%. Максимальная ставка может достигать 1,5%, конкретный размер устанавливает муниципалитет.
Влияет ли зона подтопления на кадастровую стоимость
Ограничения использования участка снижают его ценность и должны учитываться при оценке. Если ограничение есть в ЕГРН, а в расчёте не отражено, это основание для обращения.
Облагается ли налогом недостроенный дом
Объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства и попадают в налоговую базу после постановки на учёт.
Материал информационный и не является налоговой или юридической консультацией. Предварительные результаты оценки могут измениться при утверждении.
АРХ БИЗНЕС ПРОЕКТ Индивидуальное проектирование домов и коттеджей в Москве и Московской области. 15 лет на рынке, более 400 реализованных проектов, наличие СРО. Обсудить проект · +7 958 643 09 44