В сентябре 2026 года Подмосковье получило предварительные итоги новой кадастровой оценки земли. Средний рост около 54%. Участки под ИЖС, ЛПХ и в СНТ дорожают в среднем на 68%. Земля в элитных коттеджных посёлках больше чем вдвое, на 113%.
Если у вас участок под строительство или вы его только выбираете, это касается вас напрямую. Кадастровая переоценка меняет земельный налог, штрафы, выкуп арендованной земли. Разберём, сколько на самом деле прибавится к расходам, есть ли повод что-то делать сейчас и как это учитывать при планировании дома.
Кадастровая переоценка земли в Подмосковье: что известно
- Оценку 2026 года проводит ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Оценивают около 4,2 млн участков.
- Цифры роста предварительные. Итоговый отчёт ещё утверждают.
- Новая кадастровая стоимость начнёт применяться с 1 января 2027 года.
- Земельный налог за 2027 год физлица заплатят в 2028-м.
- В 2027 году в Подмосковье переоценят здания: дома, бани, гаражи. Это отдельная оценка, она повлияет на налог на имущество.
Как считается земельный налог на участок ИЖС
Формула простая: кадастровая стоимость участка, умноженная на ставку. Ставку устанавливает муниципалитет, для участков под ИЖС, ЛПХ и садоводство она не может превышать 0,3%.
С 2025 года действует исключение: если кадастровая стоимость участка больше 300 млн рублей, льготная ставка не применяется. Ставка может вырасти до 1,5%. Для большинства участков под частный дом этот порог далеко, но в дорогих посёлках на Рублёвке и Новой Риге после переоценки он стал ближе.
Налог на землю в 2027 году: почему он не вырастет сразу вдвое
Есть механизм, о котором в новостях обычно молчат. Для физических лиц земельный налог не может вырасти больше чем на 10% по сравнению с прошлым годом. Это правило налогового кодекса работает именно на такой случай, как массовая переоценка.
Посчитаем на примере. Участок 15 соток в коттеджном посёлке, кадастровая стоимость сейчас 6 млн рублей, ставка 0,3%.
| Год | Расчёт без ограничения | Налог с учётом 10% в год |
|---|---|---|
| 2026 | 6 млн × 0,3% = 18 000 ₽ | 18 000 ₽ |
| 2027 (после +113%) | 12,8 млн × 0,3% = 38 300 ₽ | 19 800 ₽ |
| 2028 | 38 300 ₽ | 21 800 ₽ |
| 2029 | 38 300 ₽ | 24 000 ₽ |
До полной суммы налог будет подниматься ступенями ещё лет семь-восемь. За это время пройдёт следующая оценка.
Ограничение не работает, если вы купили участок в 2027 году или позже, изменили его характеристики, например вид разрешённого использования, или разделили участок. Тогда налог сразу считают от новой стоимости.
Где кадастровая стоимость ещё влияет на деньги
- Штрафы за самовольное занятие земли. Считаются в процентах от кадастровой стоимости. Забор, вынесенный за границу, после переоценки обходится дороже.
- Выкуп арендованного участка. Цена выкупа считается от кадастровой стоимости.
- Аренда земли у муниципалитета. С 2026 года арендная плата за государственные и муниципальные участки в регионе определяется на основе кадастровой стоимости.
- Налог при продаже. Если продаёте участок раньше минимального срока владения, доход для налога считают не меньше 70% кадастровой стоимости.
История: участок под стройку, который стоял пять лет
Заказчик купил 20 соток в посёлке на Новой Риге в 2021 году. Дом планировали «когда руки дойдут». Проект сделали в 2025-м, стройку запланировали на 2027.
Сейчас кадастровая стоимость участка около 14 млн рублей. По предварительной оценке она вырастет примерно до 30 млн. Налог при этом будет расти по 10% в год, так что катастрофы нет.
Неприятность в другом. Заказчик собирался продать второй участок, купленный под инвестицию в 2023 году. Срок владения меньше пяти лет. Доход для налога считается не меньше 70% от кадастровой стоимости, а она теперь выше рыночной цены сделки. При продаже в 2027 году налог с 70% новой кадастровой стоимости оказался бы на 600-700 тысяч рублей больше, чем с реальной цены. Сделку перенесли на конец 2026 года, пока действует старая оценка.
Что сделать собственнику участка сейчас
- Проверить текущую кадастровую стоимость в выписке ЕГРН или на сайте Росреестра.
- Найти проектную стоимость своего участка в промежуточных отчётах. Их публикуют в НСПД и на сайте ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».
- Если стоимость явно завышена или в характеристиках участка ошибка (площадь, ВРИ, категория, местоположение), подать замечание к проекту отчёта. Замечания принимают ограниченный срок, обычно 30 дней с публикации проекта, точную дату указывает ГБУ.
- Если срок пропущен, остаются заявление об исправлении ошибки и оспаривание через отчёт оценщика о рыночной стоимости.
- Если планируете продавать участок с небольшим сроком владения, посчитать налог по старой и новой стоимости.
Когда оспаривать кадастровую стоимость нет смысла
Честно: для большинства участков под частный дом налог даже после переоценки составит десятки тысяч рублей в год. Отчёт оценщика и оспаривание стоят сопоставимо. Если стоимость рассчитана без ошибок, а рост совпадает со средним по району, проще заплатить.
Оспаривать имеет смысл, когда в характеристиках участка явная ошибка, стоимость выше рыночной или участок дорогой и сумма налога ощутимая.
Как это связано с проектом дома
Дом на участке переоценят в 2027 году. Налог на имущество считают от кадастровой стоимости дома минус вычет 50 м². Чем больше площадь, тем выше налог, хотя ставки на жилые дома невысокие.
Есть смысл смотреть на полную стоимость владения: участок, налоги, отопление, обслуживание инженерии. Проект с расчётом площадей и инженерии даёт для этого базу. Об этом мы писали в статье про площадь дома.
Эскизный проект с планировками и 3D-моделью стоит 300 ₽/м², для дома 300 м² это 90 000 ₽ ₽. Полный комплект с конструктивом и инженерией стоит 2000 ₽/м², это 600 000 ₽ ₽. Цены актуальны на 6 сентября 2026.
Частые вопросы
Когда в Подмосковье начнёт действовать новая кадастровая стоимость земли?
С 1 января 2027 года. Налог за 2027 год физлица заплатят в 2028 году по уведомлению из налоговой.
Насколько вырастет земельный налог после переоценки?
Для физлиц налог растёт не больше чем на 10% в год по сравнению с прошлым годом. Ограничение не работает для участков, купленных после переоценки, и при изменении их характеристик.
Как узнать новую кадастровую стоимость своего участка?
Проектную стоимость можно найти в промежуточных отчётах на сайте ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и в НСПД по кадастровому номеру. После утверждения она появится в выписке ЕГРН.
Как оспорить кадастровую стоимость участка?
Подать замечание к проекту отчёта, пока идёт приём. Позже можно подать заявление об исправлении ошибки или заявление о пересмотре по рыночной стоимости с отчётом оценщика.
Какая ставка земельного налога для ИЖС?
Не больше 0,3% кадастровой стоимости, конкретную ставку устанавливает муниципалитет. Для участков дороже 300 млн рублей льготная ставка не действует, она может быть до 1,5%.
Повлияет ли переоценка на налог на дом?
Земельная оценка нет. Дома и другие постройки в Подмосковье переоценят в 2027 году, это изменит налог на имущество начиная с 2028 года.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. По расчёту налога и оспариванию обращайтесь к юристу или оценщику.
АРХ БИЗНЕС ПРОЕКТ Индивидуальное проектирование домов и коттеджей в Москве и Московской области. 15 лет на рынке, более 400 реализованных проектов, наличие СРО. Обсудить проект · +7 958 643 09 44